※ 알림 1 : 이 세무자문에서 말하는 “비거주자”란 “한국에 사는 거주자”가 아닌 “외국(해외)에 거주하는 사람”을 의미하고, 이에 해당 될 때의 주택 양도소득세를 의미하는 것이며, 최근 이슈화 되고 있는 1세대이지만, 해당 주택에 실거주하고 있지 않은 비거주자를 의미하는 것이 아닙니다.
※ 알림 2 : 이 세무자문은 2026-05-01 현행 법령을 기준으로 작성되었습니다.
요약
1. 근본적으로 거주자와 비거주자의 양도소득세는 동일합니다.
2. 하지만 소득세법상 열거된 세제혜택은 거주자에게만 주어집니다.
- 1세대1주택 비과세
- 1세대1주택 장기보유특별공제
3. 반면, 그 외 열거되지 않은 내용은 거주자와 동일하게 적용됩니다.
- 주택 양도시 일반 장기보유특별공제(보유 1년당 2%, 최대 15년 30%)
- 다주택자 중과세율 판정 시 상속 소수지분권자의 주택 수 배제
1. 근본적으로 거주자와 비거주자의 양도소득세는 동일합니다
「소득세법」 제121조 제2항(비거주자에 대한 과세방법)
국내원천 부동산 등 양도소득이 있는 비거주자에 대해서는 "거주자와 같은 방법으로 분류하여 과세한다"
2. 소득세법상 열거된 세제혜택은 거주자에게만 주어집니다
소득세법은 단서를 달아 아래 조항에 따른 혜택에서 비거주자는 제외하고 있습니다.
① 소득세법 제89조제1항제3호(비과세 양도소득 중 1세대 1주택 비과세),
② 소득세법 제89조제1항제4호(비과세 양도소득 중 조합원입주권 비과세) 그리고
③ 소득세법 제95조 제2항(양도소득금액과 장기보유 특별공제액 중 고가주택 1세대 1주택 장기보유특별공제)
즉, 정리하면, ① 1세대1주택 비과세, ② 1세대 조합원입주권 비과세, ③ 1세대1주택 고가주택 장기보유특별공제를 제외하고는 비거주자도 주택 양도소득계산에 있어 거주자와 동일하다는 뜻입니다.
이를 제외한 취득가액 산정, 필요경비 공제, 양도소득기본공제, 일반 장기보유특별공제(최대 30%), 기본세율 및 다주택자 중과세율 적용 등 기초적인 세액 계산 구조는 대원칙(소득세법 121조 제2항)에 따라 거주자와 동일하게 적용됩니다.
3. 다주택자 중과세율 판정 시 소수지분권자의 주택 수 배제 (비거주자 공히 적용)
※ 상담 시 자주 있는 일로 한국에 1주택이 있던 상황에서 고령의 부모님이 돌아가시면서 사시던 집의 지분을 상속받아 형제자매들과 나누어 소수지분권자가 되었을 때 한국 거주와 상관없이 주택수로 계산하지 않는다는 내용입니다.
「소득세법」 제121조 제2항에 따라 비거주자의 국내 부동산 양도소득 과세 시 거주자와 차별을 두어 명시적으로 배제되는 규정은 '1세대 1주택 비과세(제89조)' 및 '관련 장기보유특별공제(제95조)'에 한정됩니다.
따라서 양도소득세 다주택자 중과세율(제104조 제7항) 적용 및 이를 위한 주택 수 계산 기준은 비거주자에게도 거주자와 완벽하게 동일한 법리가 적용됩니다.
공동상속주택 소수지분 배제 기준: 「소득세법 시행령」 제167조의3 제2항 제2호에 따라 다주택 중과세율 판정 시 공동상속주택은 원칙적으로 '상속지분이 가장 큰 상속인(최대지분자)'의 소유로만 보아 주택 수를 계산합니다.
즉, 비거주자라 하더라도 최대지분자가 아닌 '소수지분권자'의 요건을 갖춘 경우 다음의 효과를 동일하게 누릴 수 있습니다.
① 일반 주택 양도 시 주택 수 배제 :
비거주자가 소수지분을 보유한 상태에서 국내의 다른 일반 주택을 양도할 때, 해당 소수지분은 주택 수 산정에서 완전히 배제되므로 다주택자 중과세율 적용을 피할 수 있습니다.
② 소수지분 주택 자체 양도 시 주택 수 배제 :
공동상속주택을 소유한 것으로 보지 아니하는 자(소수지분권자)가 해당 소수지분 자체를 양도하는 경우에도 다주택자 중과세율(소득세법 제104조 제7항)은 적용되지 않고 일반세율이 적용됩니다.
▶ 관계법령
「소득세법」 제121조(비거주자에 대한 과세방법) 제2항 "제119조제9호에 따른 국내원천 부동산등양도소득이 있는 비거주자에 대해서는 거주자와 같은 방법으로 분류하여 과세한다. 다만, (중략) 제89조제1항제3호ㆍ제4호 및 제95조제2항 표 외의 부분 단서는 적용하지 아니한다."
「소득세법」 제104조(양도소득세의 세율) 제7항 (1세대 2주택 이상 및 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 양도 시 기본세율에 중과세율을 더하여 적용한다는 규정)
「소득세법 시행령」 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위) 제2항 제2호 "제1항을 적용할 때 1세대가 소유하는 주택의 수는 다음 각 호의 방법에 따라 계산한다. 2. 공동상속주택: 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택 수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조제3항 각 호의 순서에 따른 자가 해당 공동상속주택을 소유한 것으로 본다."
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