종합부동산세는 9억 원 이상의 주택(아파트 등)을 보유한 사람에게 추가로 부과하는 국세(※1)로 2005년 부동산 가격 안정과 조세 형평성 제고를 목표로 처음 도입되었습니다.
※1 나대지, 잡종지 등 비사업용 토지(공시가격 5억원 초과 시), 상가나 사무실의 부속토지 등 사업용 토지(공시가격 80억 원 초과 시)에도 종합부동산세가 과세되나, 본 세무 자문에서는 주택의 종합부동산세에 대해서만 설명을 드리도록 하겠습니다.
1. 종부세 과세 대상
전국에 보유한 주택의 공시가격을 합산한 금액이 일정 기준을 초과하면 과세 대상이 됩니다.
① 1세대 1주택자
1세대가 국내에 1주택만을 소유한 경우, 공시가격 12억 원을 초과하는 부분에 대해 과세합니다(종합부동산세법 제8조 제1항).
② 다주택자
1세대가 2주택 이상을 소유한 경우 공시가격 합산액이 9억 원을 초과하면 과세 대상입니다(종합부동산세법 제8조 제1항).
③ 부부 공동명의 1주택자 특례
부부가 1주택을 공동으로 소유한 경우, 1세대 1주택자처럼 12억 원 공제를 받을지, 각각 9억 원씩 총 18억 원 공제를 받을지 유리한 방식을 선택할 수 있습니다.
2. 종합부동산세 과세기준일 및 납부 기간
⑴ 과세기준일
매년 6월 1일(종합부동산세법 제3조)에 부동산을 소유한 사람이 그해의 종부세 납세의무자가 됩니다(재산세와 동일). 따라서 6월 2일에 주택을 매도했다면 그 해 종부세는 매도자가, 6월 1일 이전에 매도했다면 매수자가 납부 의무를 집니다.
⑵ 납부 기간
매년 12월 1일부터 12월 15일까지입니다(종합부동산세법 제16조).
3. 종부세 계산 방법
종부세 계산은 기본적인 구조만 이해하면 어렵지 않습니다.
⑴ 과세표준 결정(공시가격과 공정시장가액비율)
과세표준은 세금을 부과하는 기준이 되는 금액을 말합니다.
과세표준 = (인별 전국 주택 공시가격 합산액 - 공제금액) × 공정시장가액비율
• 공제금액: 위에서 설명한 1세대 1주택자 12억 원, 그 외 1인당 9억 원입니다.
• 공정시장가액비율: 2024년 현재 주택분과 토지분 모두 60%입니다(종합부동산세법 시행령 제4조의2).
※ 예시: 공시가격 15억 원인 주택을 단독으로 소유한 1세대 1주택자의 과세표준은?
(15억 원 - 12억 원) × 60% = 1억 8,000만 원
⑵ 종부세 세율
2025년 7월 현재 현행 세율은 보유 주택 수와 과세표준 구간에 따라 0.5%에서 최대 5.0%까지 누진적으로 적용됩니다(종합부동산세법 제9조).
① 납세의무자가 2주택 이하를 소유한 경우 세율
② 납세의무자가 3주택 이상을 소유한 경우 세율
⑶ 세부담 상한액
부동산 가격 급등으로 종부세가 한 번에 너무 많이 오르는 것을 방지하기 위해, 전년도에 납부한 재산세와 종부세를 합한 금액의 일정 비율을 초과하지 않도록 상한선을 두고 있습니다. 1세대 1주택자는 150%, 다주택자나 법인은 300%를 적용받습니다(종합부동산세법 제10조).
4. 종부세 소득공제와 세액공제 절세 방법
⑴ 부부 공동명의 활용
앞서 설명했던 9억원의 공제금액은 인별 공제금액으로, 납세자 1명당 9억원의 기본공제가 적용되기에, 일반적으로 단독 명의 보다는 부부공동명의 같은 공동명의가 절세에 유리한 구조입니다(종합부동산세법 제7조).
예를 들어 부부가 1주택을 공동명의로 보유하고 있을 경우 1인당 9억 원씩 총 18억 원까지 공제받는 방식을 선택할 수 있어 절세에 유리할 수 있습니다.
※ 공동명의면 되며, 꼭 부부 공동명의일 필요는 없습니다.
⑵ 1세대 1주택자 혜택(고령자 및 장기보유 공제)
1세대 1주택자는 나이와 보유 기간에 따라 세액공제 혜택을 받을 수 있습니다.
① 고령자 공제
만 60세 이상인 경우 연령에 따라 20~40% 공제 (종합부동산세법 제9조 제3항)
② 장기보유 공제
5년 이상 보유한 경우 기간에 따라 20~50% 공제 (종합부동산세법 제9조 제4항)
※ 두 공제는 합산하여 최대 80%까지 적용 가능합니다(종합부동산세법 제9조(과세표준 및 세액) 제5항).
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