가족에게 부동산을 이전하는 방법은 크게 증여(贈與), 상속(相續), 그리고 매매(賣買)의 세 가지 경로로 나뉩니다.
이 중 가족 간 증여에 있어 ‘양도소득세 이월과세(移越課稅)’는 핵심적으로 고려해야할 증여 사후관리 규정입니다.
※ 참고로 양도소득세 이월과세는 증여시에만 적용되는 규정으로, 상속, 매매 시에는 적용되지 않습니다.
1. 양도소득세 이월과세의 모든 것 (소득세법 제97조의2)
⑴ 핵심 개념: 양도 시 증여가 없었던 것처럼 과세
쉽게 말해 증여가 없었던 것처럼 해당 부동산 취득가액과, 취득일자를 최초 증여자가 취득한 취득일과 취득가액으로 돌리는 것입니다.
언뜻 장기보유공제도 되고 좋아 보일 수 있지만, 문제는 취득가액과 취득일자는 최초 시점으로 돌리면서, 증여세로 납부한 세금은 돌려주지 않는 다는 것, 그리고 1세대 1주택 장기보유특별공제를 적용할 때 증여자의 거주기간은 인정하지 않는다는 것입니다.
• 취득가액(取得價額): 수증자의 취득가액은 증여 당시의 시가가 아닌, 증여자가 해당 자산을 최초에 취득했을 때의 가액으로 계산됩니다(소득세법 제97조의2 제1항 제1호).
• 보유기간(保有期間): 보유기간은 수증자가 증여받은 날이 아닌, 증여자가 해당 자산을 최초에 취득한 날부터 기산합니다(소득세법 시행령 제162조). 기존 증여자의 보유기간이 장기인 경우 유리한 조항이지만 문제는 거주기간에 있습니다.
• 거주기간 : 현행 세법에는 장기보유특별공제의 보유기간을 증여자의 취득일로 계산하는 규정은 있지만, 거주기간을 증여자의 취득일부터 기산하는 규정은 없습니다. 따라서 거주기간은 증여받은 날부터 기산하며, 주택을 증여 받았을 경우 1세대 1주택 장기보유특별공제를 최대치(80%)로 받기 위해서는 일반 매매와 동일하게 증여 이후 10년 이상을 보유 및 거주해야 합니다.
⑵ 이월과세 적용 요건
이월과세는 모든 증여에 적용되는 것이 아니라, 아래의 세 가지 요건을 모두 충족하는 경우에만 적용됩니다.
① 배우자 또는 직계존비속(直系尊卑屬) 간의 증여인 경우. (소득세법 제97조의2 제1항).
※ 직계존비속에는 부모, 자녀, 조부모, 손자녀 등이 포함됩니다. 형제자매, 장인·장모, 시부모, 며느리, 사위 등은 이월과세 적용 대상이 아닙니다.
※ 배우자 중요 확인 사항 : 만약 양도하기 전에 증여자인 배우자가 사망하여 혼인 관계가 소멸된 경우에는 이월과세를 적용하지 않습니다.
② 적용 대상 자산:
• 토지 및 건물
• 부동산을 취득할 수 있는 권리 (분양권, 조합원 입주권 등)
• 특정시설물 이용권 (골프 회원권 등) (소득세법 제94조 제1항)
③ 적용 기간 (10년 / 5년):
• 2023년 1월 1일 이후 증여받은 자산의 경우, 증여받은 날로부터 10년 이내에 양도하면 이월과세가 적용됩니다(소득세법 제97조의2 제1항).
• 2022년 12월 31일 이전에 증여받은 자산은 개정 전 규정에 따라 5년 이내에 양도할 경우 이월과세가 적용됩니다.
⑶ 이월과세 배제 요건
아래에 중 하나에 해당될 경우 이월과세 적용 요건을 만족하여도, 증여 재산 양도시 이월과세가 적용되지 않습니다.
① 공익사업을 위한 수용(收用)
증여받은 부동산이 공익사업을 위해 수용되는 경우, 사업인정고시일로부터 소급하여 2년 이전에 증여 받았다면 이월과세가 적용되지 않습니다(소득세법 제97조의2 제2항 제1호). 이는 본인의 의사와 무관하게 자산을 양도하게 되는 상황을 고려한 규정입니다.
② 1세대 1주택 비과세 요건 충족하는 경우
양도하는 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하게 되는 경우 일반 주택은 물론, 12억원을 초과하는 고가주택까지도 이월과세를 적용하지 않습니다.
소득세법 제97조의2(양도소득의 필요경비 계산 특례)
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.
2. 제1항을 적용할 경우 제89조제1항제3호 각 목의 주택[같은 호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)을 포함한다]의 양도에 해당하게 되는 경우.
소득세법 제89조(비과세 양도소득)
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
③ 이월과세를 적용한 것이, 적용하지 않았을 때보다 결정세액이 더 적은 경우
[소득세법 제97조의2 제②항 제3호]
2. 이월과세 시 양도소득세 계산 구조
이월과세가 적용될 때 양도차익은 양도(매매)가액 - 필요경비로 계산됩니다.
• 필요경비(必要經費) = ① 증여자의 취득가액 + ② 증여자의 자본적 지출액 등 + ③ 수증자의 양도비 + ④ 수증자가 납부한 증여세
• 납부한 증여세(贈與稅): 취득가액과 취득시기를 원점으로 돌림에도 불구하고, 수증자가 증여받을 때 납부한 증여세는 환급되지 않습니다.
하지만, 양도소득세 계산 시 필요경비에 산입되어 어느정도는 양도차익을 줄여줍니다(소득세법 제97조의2 제1항 제3호). 필요경비로 인정되는 증여세액은 다음 산식에 따라 계산됩니다(소득세법 시행령 제163조 제5항).
• 납부한 취득세(取得稅): 수증자가 증여받을 때 납부한 취득세는 이월과세 적용 시 필요경비로 인정되지 않습니다. 이는 많은 납세자가 혼동하여 실수를 범하는 부분으로, 세금 신고 시 각별한 주의가 필요합니다.
⑷ 2025년 세법 개정: 주식도 1년 이월과세 대상입니다
2024년 세법 개정안에 따라 2025년 1월 1일 이후 증여분부터는 이월과세 적용 대상이 금융자산까지 확대되었습니다. 다만, 아래 해온이 정리한 것과 같이, 대주주가 아닌 코스피, 코스닥의 주식은 이월과세 대상에 포함되지 않습니다.
• 대상: 대주주가 보유한 상장주식, 장외거래 주식, 비상장주식, 해외주식 등이 포함됩니다(소득세법 제94조 제1항 제3호).
• 적용 기간: 부동산과 달리 가격 변동성이 큰 점을 감안하여, 의무 보유기간은 1년으로 설정되었습니다. 즉, 배우자나 직계존비속에게 주식을 증여받은 후 1년 이내에 양도하면 이월과세 규정이 적용됩니다.
5. 세무회계사무소 해온
전문가의 도움을 받아 법의 테두리 안에서 최선의 길을 찾는 것이야말로, 미래의 세금 위험을 막고 가족의 부를 성공적으로 지키는 가장 확실한 방법이 될 것입니다.
해온은 세무전문가인 공인회계사, 변호사가 함께하는 법률 그룹으로 의뢰인의 세무 분쟁,절세 전략을 원스톱으로 대리해 드리고 있습니다.
전문적인 상담이 필요하실 경우 세무회계사무소 해온으로 연락주시기 바랍니다. 전문가 상담비용은 20만 원이며, 사건, 컨설팅 의뢰시 상담비는 수임료에서 전액 공제해 드립니다.
