"해외에 살고 있는데 한국에 있는 아파트 때문에 종부세를 내라고 합니다. 거주자와 세금이 다른가요?", "외국에서 세금은 어떻게 내야 하나요?"
최근 해외에 거주하시는 교포나 장기 체류자분들로부터 자주 받는 질문입니다. 국내에 거주하지 않더라도 한국에 부동산을 소유하고 있다면 종합부동산세(이하 종부세) 납세 의무가 발생할 수 있습니다. 하지만 세액공제, 소득공제에서 한국 거주자와 차이가 있어 주의를 요합니다.
이번 기고에서는 해외에 거주하는 비거주자의 종부세는 어떻게 계산되며, 신고 및 납부는 어떻게 해야 하는지 실제 계산 사례를 통해 명쾌하게 알아보겠습니다.
전반적인 종합부동산세에 대한 아래 글을 먼저 읽고 오시면 본 세무자문을 좀 더 쉽게 이해하실 수 있습니다.
1. 해외 거주하는 '비거주자'도 한국 부동산에 대해 납세의무가 있습니다
종부세는 국세(재산세는 지방세)이며, 우리나라의 과세권이 미치는 대한민국 영토 내의 부동산을 대상으로 소유자의 거주지와 관계없이 과세 기준일(매년 6월 1일) 현재 국내에 일정 가액 이상의 부동산을 소유하고 있다면 납세의무가 발생합니다. (종합부동산세법 제3조, 제5조).
하지만 거주자와는 세금 계산 방식에서 결정적인 차이가 발생합니다. 바로 각종 공제 혜택의 배제입니다.
종부세는 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 일정 금액을 공제하고 세율을 적용하는데, 비거주자는 1세대 1주택자와 관련된 공제를 받을 수 없습니다.
① 주택분 기본공제
2024년 기준, 주택분 종부세는 인별로 전국 주택 공시가격 합산액이 9억 원을 초과하는 경우 과세대상이 됩니다(종합부동산세법 제8조 제1항). 이 9억 원 공제는 거주자, 비거주자 모두에게 동일하게 적용됩니다.
② 1세대 1주택자 특별공제
하지만 1세대 1주택자에게 적용되는 12억 원 기본공제 혜택은 비거주자에게 적용되지 않습니다(종합부동산세법 시행령 제2의3). 비거주자는 '세대'를 구성할 수 없다고 보기 때문입니다. 따라서 해외에 거주하는 비거주자가 국내에 1주택(공시가격 11억 원)를 소유한 경우, 거주자라면 종부세를 내지 않지만 비거주자는 9억 원을 초과하는 2억 원에 대해 과세 대상이 됩니다.
③ 고령자 및 장기보유 세액공제
1세대 1주택자가 받을 수 있는 고령자 세액공제(연령에 따라 20~40%)와 장기보유 세액공제(보유기간에 따라 20~50%) 혜택 또한 비거주자는 받을 수 없습니다(종합부동산세법 제9조 제3항). 이 두 공제는 최대 80%까지 세금을 줄여주는 매우 큰 혜택이지만, '1세대 1주택자'임을 전제로 하므로 비거주자에게는 해당 사항이 없습니다.
2. 비거주자의 종부세 계산 사례
⑴ 사례의 가정
• 납세자: A씨 (미국에 거주하는 비거주자)
• 소유 주택: 서울 서초구 소재 아파트 1채 (단독 소유)
• 2025년 공시가격: 20억 원
• 2025년 재산세 부과액: 450만 원
• 2024년 재산세+종부세 합계액: 900만 원
⑵ 종부세 세액 계산
① 과세표준 계산
(공시가격 - 기본공제) × 공정시장가액비율
= (20억 원 - 9억 원) × 60%
= 11억 원 × 60% = 6억 6,000만 원
※ 비거주자이므로 12억 원이 아닌 9억 원 공제
② 산출세액 계산
과세표준 6억 6,000만 원에 해당하는 세율(현행 1.3%)을 적용합니다. (종합부동산세법 제9조 제1항)
(6억 6,000만 원 × 1.3%) - 480만 원(누진공제) = 388만 원
③ 최종 납부세액 결정
산출세액에서 해당 주택에 부과된 재산세액을 공제합니다.
= 388만 원 - (공제할 재산세액 약 200만 원, 가정치) = 188만 원 (세부담상한 적용 전)
세부담상한 확인: 올해 세액(재산세 450만 원 + 종부세 188만 원 = 638만 원)이 작년 세액(900만 원)의 150%를 넘지 않으므로, 최종 납부할 종부세는 약 188만 원으로 결정됩니다. (종합부동산세법 제10조)
※ 거주자였다면 12억 공제와 고령·장기보유 공제까지 받아 종부세가 0원이 될 수도 있었지만, 비거주자이기에 약 188만 원의 세금이 부과됩니다.
3. 비거주자의 종부세 절세 전략
비거주자는 상기한 바와 같이 종부세의 1세대 1주택과 관련된 각종 공제 혜택을 전혀 받을 수 없습니다. 하지만, 종부세가 인당과세임은 비거주자라도 변함이 없기에, 동일한 아파트라고 하더라도 공동명의인 경우 인원수 별로 각각 9억 원씩 공제 받을 수 있어, 1인 단독 소유보다 훨씬 유리합니다.
4. 비거주자를 위한 납세 절차 및 유의사항
해외에 거주하다 보면 세금 고지서를 받거나 납부하는 절차가 번거로울 수 있습니다. 다음 사항들을 반드시 숙지해야 불이익을 피할 수 있습니다.
⑴ 납세관리인 지정 신고
비거주자는 종부세 관련 서류를 송달받고 세금을 납부할 납세관리인을 지정하여 세무서에 신고해야 합니다(국세기본법 제82조). 납세관리인은 보통 국내에 거주하는 가족, 친척, 또는 세무대리인(회계사, 세무사)이 맡게 됩니다.
납세관리인을 지정하지 않으면 국세청이 서류를 공시송달(관보나 게시판에 공고하여 송달 효력을 발생시킴)할 수 있으며, 이 경우 본인이 고지 사실을 알지 못한 채 가산세 등 불이익을 받을 수 있으니 반드시 신고해야 합니다.
⑵ 해외에서의 세금 납부
납세관리인을 통해 국내에서 세금을 납부할 수도 있고, 만약 공동인증서를 가지고 있고, 한국 신용카드를 사용 중이라면 직접 해외에서 국세청 홈택스나 금융결제원 카드로택스 등을 통해 신용카드로 납부할 수도 있습니다.
※ 공식적으로 국세청은 납세가능한 신용카드를 국내 카드사의 신용카드로 한정하고 있습니다.
5. 세무회계사무소 해온
해외에 계시더라도 대한민국의 소중한 자산을 보유하고 있는 만큼, 정확한 세금 정보를 숙지하고 성실하게 납세 의무를 이행하여 불필요한 가산세 등의 불이익을 피하시길 바랍니다. 세금 문제에 대한 꾸준한 관심이 곧 여러분의 자산을 지키는 길입니다.
해온은 세무전문가인 공인회계사, 변호사가 함께하는 법률 그룹으로 의뢰인의 세무 분쟁,절세 전략을 원스톱으로 대리해 드리고 있습니다.
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