부제 : 부동산등 양도신고확인서 제출 의무 요건
1. 무조건 사전신고 해야하는 것은 아닙니다
해외에 체류하면서 국내 보유 주택이나 토지를 매도하려면 “무조건 국세청에 양도소득세를 먼저 신고하고 확인서를 받아야만 등기 이전이 가능하다"는 말이 있습니다.
결론부터 말씀드리면, 사전 양도신고 및 확인서 제출 의무는 모든 해외 체류자에게 적용되는 일반적인 규정이 아닙니다.
현행 세법 및 부동산등기 관련 법령상 사전 확인 절차는 「재외동포의 출입국과 법적지위에 관한 법률」에 따른 '재외국민(영주권자 등)' 및 「출입국관리법」에 따른 '외국인'에 한하여 제한적으로 적용되는 것이며, 여기에 해당되지 않으면 사전 신고 의무가 없습니다.
따라서 영주권이 없는 일반 내국인(유학생, 해외 파견근무자, 일시 체류자 등)은 해외에 거주하더라도 일반 거주자와 동일하게 소유권이전등기를 먼저 완료한 후, 법정 기한(2개월) 내에 양도소득세를 예정신고하면 됩니다.
2. 「부동산등 양도신고확인서」 제출 의무자
「소득세법」 제108조에 따라 아래 요건에 해당되는 사람은 국세청에 부동산 양도소득세 신고·납부를 완료하고 세무서에서 발급받은 '부동산등 양도신고확인서'를 등기소에 제출해야, 부동산 소유권 이전 등기를 완료할 수 있습니다.
(1) 재외국민
• 대한민국의 국민으로서 외국의 영주권(永住權)을 취득한 자 또는 영주할 목적으로 외국에 거주하고 있는 자를 의미합니다.
• 단 단순히 학업, 상사 파견, 단기 체류 목적으로 국외에 체재하는 대한민국 국민은 재외국민에 해당하지 않습니다.
(2) 외국인 (출입국관리법 §2②)
• 대한민국의 국적을 가지지 아니한 사람(외국 국적 취득자 포함)을 의미합니다.
[관계 법령 등]
「소득세법」 제108조 (재외국민과 외국인의 부동산등양도신고확인서의 제출)
「재외동포의 출입국과 법적지위에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 재외국민과 「출입국관리법」 제2조제2호에 따른 외국인이 제94조제1항제1호의 자산을 양도하고 그 소유권을 이전하기 위하여 등기관서의 장에게 등기를 신청할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 부동산등양도신고확인서를 제출하여야 한다.
「소득세법」 제94조(양도소득의 범위)
① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득
「재외동포의 출입국과 법적지위에 관한 법률」 제2조 (정의) 제1호
이 법에서 “재외동포”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.
1. “재외국민”이란 대한민국의 국민으로서 외국의 영주권(永住權)을 취득한 자 또는 영주할 목적으로 외국에 거주하고 있는 자를 말한다.
「소득세법 시행령」 제171조 (부동산등양도신고확인서의 신청 및 발급) 제1항 및 제4항
① 법 제108조에 따라 등기관서의 장에게 부동산등양도신고확인서를 제출해야 하는 자는 재정경제부령으로 정하는 신청서를 세무서장에게 제출하여 부동산등양도신고확인서 발급을 신청해야 한다.
「소득세법」 제105조 (양도소득과세표준 예정신고) 제1항 제1호
제94조제1항제1호ㆍ제2호ㆍ제4호 및 제6호에 따른 자산을 양도한 경우에는 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다.
3. 오히려 제출의무자가 아님에도 이를 진행하면 1세대1주택 비과세 등 비과세 혜택 적용에 문제가 생길 수도 있습니다
위에서 설명한 바와 같이 「소득세법」 제108조에 따라
① 외국의 영주권(永住權)을 취득한 재외국민,
② 외국에 영주할 목적으로 외국에 거주하고 있는 재외국민,
③ 외국인
만이 부동산양도신고확인서 제출 대상입니다.
따라서 외국인이거나 재외국민이 아님에도, 관련신고를 한다면 자기 스스로를 “외국에 영주할 목적으로 외국에 거주하고 있는 자”로 판단했다고 볼 수 있습니다.
그런데 “외국에 영주할 목적으로 외국에 거주하고 있는 재외국민”은 세법상 “비거주자”로 해석될 소지가 다분합니다.
참고로 1세대1주택 비과세, 1세대1주택 장기보유특별공제 등은 한국 정부가 “거주자”에게만 부여하는 혜택입니다.
즉, 아파트 등 주택을 양도하면서 외국인 또는 영주권 소지자가 아님에도 관련 절차를 진행할 경우 자신이 한국의 거주자로써 받을 수 있는 혜택을 받을 자격이 없다고 스스로 주장하는 것으로 비춰질 수 있으므로 매우 주의해야 합니다.
외국에 오래 살았다고 무조건 비거주자로 분류되는 것은 아닙니다. 관련 판단 및 절세 가능성은 반드시 국제조세 전문 회계사와 상담이 필요합니다.
4. 해외에 살지만 사전신고 대상이 아니라면?
재외국민 및 외국인이 아닌 일반 국외 체류자는 관할 세무서 경유 의무가 없으므로, 주재국 대한민국 재외공관(대사관·총영사관)에서 영사 확인을 받은 “인감증명서 발급 위임장”을 통해 국내 대리인이 주민센터에서 인감증명서를 대리 발급받아 매도 절차를 진행합니다.
※ 인감증명서 발급용 위임장 법정 서식 첨부파일 참조
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※ 본 글은 일반적인 정보를 바탕으로 작성되었으며, 구체적인 사실관계에 따라 법적 판단이 달라질 수 있습니다.
