최근 한국 부동산 시장의 변동성과 함께, 해외에 거주하시는 영주권자·교포 등 비거주자 신분의 국내 주택 소유자분들의 양도소득세 자문 요청이 전례 없이 급증하고 있습니다.
그러나 세금을 수억 원 이상 획기적으로 줄일 수 있는 가장 강력한 혜택인 1세대 1주택 장기보유특별공제(최대 80%)는 양도 당시 납세의무자가 한국의 '거주자'이어야만 적용할 수 있습니다.
특히 최근 정부가 발표한 2026년 세법개정안(2026.08.03. 발표)이 그대로 적용될 경우, 2028년 이후에는 관련 혜택이 단계적으로 축소 및 사실상 폐지 수순을 밟게 됩니다.
관련 의사결정이 필요하신 분들은 아래 세법 기준을 명확히 확인하시고, 골든타임이 경과하기 전 저희 세무회계사무소 해온의 세밀한 자문을 받으시기 바랍니다.
1. 일반적인 한국 거주자의 1세대 1주택자 양도소득세 장기보유특별공제 적용 기준
(1) 적용요건
한국 거주자가 국내에 1주택(양도 당시 실거래가 12억 원을 초과하는 고가주택 포함)을 소유하고 이를 양도하는 경우,
① 해당 주택의 보유기간이 3년 이상이고,
② 그 보유기간 중 실제 거주한 기간이 2년 이상이어야 합니다.
이 둘 중 하나의 요건도 충족하지 못할 경우 1세대1주택 장기보유특별공제는 적용받지 못하고 일반 장기보유특별공제가 적용됩니다(15년 보유시 최대공제율 30%).
(2) 1세대1주택 장기보유특별공제율
위 요건을 충족하였다면, 보유기간과 실 거주기간 각각 1년에 공제율이 4%씩, 증가해서 공제 한도 없이 최대 80%의 양도소득 공제를 받을 수 있습니다.
• 보유기간별 공제율: 3년 이상(12%)부터 매년 4%씩 증가하여 10년 이상일 때 최대 40% 적용
• 거주기간별 공제율: 2년 이상 3년 미만(8%) 또는 3년 이상(12%)부터 매년 4%씩 증가하여 10년 이상일 때 최대 40% 적용
합산 적용 예시: 보유기간이 3년 이상이고 거주기간이 2년 이상 3년 미만인 경우에는 보유기간 공제율 12%와 거주기간 공제율 8%가 합산되어 총 20%의 공제율을 적용받습니다.
2. 한국 비거주자는 1세대1주택 장기보유특별공제 적용이 배제됩니다
1세대1주택 장기보유특별공제는 한국 거주자(한국 국적과는 무관합니다)에게만 적용되는 혜택으로, 비거주자에게는 적용되지 않아, 보유기간에 따른 일반 장기보유특별공제(15년 보유시 최대공제율 30%)만 적용할 수 있습니다.
여기서 한국의 최고가 아파트 원베일리를 30년 전부터 보유하고 외국에 거주하는 65세 애드워드 김씨는 이런 생각을 하실 수 있습니다.
“지금 외국에 살면서 한국 아파트를 팔면 한국정부에 내야 할 세금이 엄청난데, 어차피 은퇴도 한 마당에, 그냥 한국집에서 몇 년 살면서 추억도 되새기고 1세대1주택 장기보유특별공제나 받을까?”
만약 단 한 번도 실거주를 한 적이 없고 이제야 계획을 세우고 계신다면,
안타깝지만 이미 늦었습니다.
최근 한국 정부가 발표한 세법개정안이 그대로 통과될 경우, 현행 1세대1주택 장기보유특별공제는 2027년까지만 유지되고 혜택이 대폭 축소되는데, 당장 내일부터 한국에서 산다고 한 들, 1세대1주택 장기보유특별공제의 2년 거주요건을 채울 수가 없기 때문입니다.
※ 단, 과거에 해당 주택(멸실 후 재건축된 경우 과거 주택 포함)에서 실제 거주했던 경험이 단 몇 개월이라도 있으시다면, 통산 거주기간 요건을 충족할 가능성이 있으므로 반드시 저희 해온의 정밀 검토를 받으셔야 합니다.
3. 비거주자에서 거주자로 전환 시 1세대1주택 보유기간
이미 발 빠르게 대처하셔서 한국 주택에 전입하고 실거주를 하고 계신 분들은 거주자 신분으로 전환된 이후 매각하므로 1세대 1주택 장특공(표 2)을 적용받을 수 있습니다.
이 경우 실거주 기간보다는 보유기간이 이슈가 됩니다. 한국에 집을 가지고 있는 교포의 경우 외국으로 이민 전부터 보유하던 주택을 그대로 가지고 있는 경우가 많아 보유기간이 20~30년이 되는 경우가 많지만, 비거주자로 보유한 기간도 장기보유특별공제 적용 시 모두 보유기간으로 적용할 수 있는지 의문이 있기 때문입니다.
결론부터 말씀드리면, 세법상 합산(통산)이 가능하며, 최근 상급 기관의 유권해석 변경으로 그 기준이 납세자에게 훨씬 유리하게 확장되었습니다.
(1) 비거주자→거주자로 전환되는 경우
[ 소득세법 시행령 제154조 제8항 ]
비거주자가 매도 대상 국내 주택 관련 다음의 법적 요건을 모두 충족할 경우 비거주자 상태에서의 보유 및 거주기간을 전부 통산(합산)하여 장기보유특별공제 보유기간을 계산합니다.
• 적용 요건: 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고, 그 주택에서 실제 거주한 상태로 거주자로 전환되어야 합니다.
• 법적 취급: 위 요건을 충족하여 거주자로 신분이 전환된 경우에는 비거주자로서의 보유·거주기간과 거주자로서의 보유·거주기간을 모두 합산하므로, 전체 취득일부터 양도일까지의 기간을 기준으로 특별공제율(표 2)을 적용받을 수 있습니다.
(2) 거주자→비거주자→거주자가 되는 경우
만약 이민 등으로 인해 신분이 여러 차례 바뀐 일반적인 전환 사례라면 어떻게 될까요?
이 경우도 비거주자→거주자로 전환되는 경우와 마찬가지로 적용요건을 충족했다면, 비거주자 보유기간, 거주자 보유기간을 가리지 않고 전체 보유기간 및 거주기간을 장기보유특별공제 대상 기간으로 적용 가능합니다(기획재정부(현 재정경제부) 조세정책과 해석).
과거 국세청은 거주자인 기간만 보유기간으로 해석하고 있었으나, 국세청의 상위기관인 기획재정부의 이번 해석을 통해 모든 기간이 포함되는 것으로 해석이 명확해졌습니다.
따라서 아래와 같은 과거 국세청의 해석은 잘못된 것으로 더 이상 적용되지 않는 것으로 알아두시면 좋습니다.
절세를 준비중이시라면 해온이 도와 드리겠습니다
거주자로 신분 변화를 통해 양도소득세 절세를 고민 중이시라면 거주자 비거주자 이슈 등 국제조세 전문인 해온이 조력하겠습니다.
이미 세금을 납부하셨다면 해온의 조력으로 세금을 환급 받을 수 있습니다
과거 국세청의 잘못되고 소극적인 행정 해석에 따라 비거주자 보유기간이 배제된 장특공을 적용받아 세금을 과다 납부하신 납세자분들이 계시다면, 해온의 조력으로 잘못 낸 세금을 돌려받으실 수 있습니다.
단, 법정신고기한으로부터 5년 이내의 양도 건에 한하기 때문에 나의 사례라고 생각된다면, 지체 없이 세무전문가인 해온에 조력을 요청해 주시기 바랍니다.
4. 세무회계사무소 해온
가족의 미래를 설계하는 일, 특히 상속세, 증여세 절세와 이를 위한 가족법인 구조 구축은 숲과 나무를 동시에 보아야 하는 복잡한 과정입니다. 단편적인 세금 축소를 넘어 가족 간의 분쟁을 예방하고 자산을 안전하게 승계하기 위해서는 장기적이고 입체적인 전략이 필수적입니다.
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평생을 바쳐 일궈온 소중한 자산의 가치를 지키고, 성공적인 세대교체를 이루는 길. 세무와 법률의 경계를 넘어 종합적인 통찰력을 제공하는 든든한 파트너 해온과 함께 체계적인 미래를 지금 바로 준비하시기 바랍니다.
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5. 더 많은 해온의 자문을 원하신다면
