해외에 거주하시면서 한국에 남겨둔 아파트나 주택을 처분하려 할 때, 가장 걱정되는 것은 단연 '세금'일 것입니다.
"내가 한국에 살지도 않는데 세금을 내야 하나?"
"비거주자는 세금 폭탄을 맞는다던데 사실인가?"
라는 불안감 때문에 매도 타이밍을 놓치는 분들을 현장에서 자주 뵙습니다.
결론부터 말씀드리면, 비거주자라도 한국 부동산을 양도할 경우 국내원천소득에 해당하여 반드시 양도소득세를 신고·납부해야 합니다. 하지만 거주자와 비거주자의 아파트 매도 시 양도소득세 계산 방식에는 결정적인 차이가 있습니다.
1. 가장 먼저 확인할 것: 나는 '거주자'인가 '비거주자'인가?
세법상 혜택을 따지기 전, 본인의 신분이 무엇인지 명확히 해야 합니다. 국적(시민권)보다 중요한 것이 바로 세법상 '거주성'입니다.
⑴ 거주자와 비거주자의 구분
일반적으로 한국에 183일 이상 살면 거주자라고 생각하시는 경우가 많습니다. 그러나 183일 이상 한국에 체류 여부는 거주자 판정의 절대적 기준이 아니며, 생활 관계의 객관적 사실(거주 기간, 직업, 가족의 거주지 등)에 따라 판단합니다.
⑵ 왜 구분이 중요한가?
한국의 소득세법은 '1세대 1주택 비과세' 및 ‘1세대 1주택 장기보유특별공제’ 혜택을 '거주자'에게만 부여합니다. 즉, 비거주자는 한국에 집이 딱 한 채만 있어도 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없으며, 과세 대상이 됩니다. 따라서 비거주자 신분으로 매도할 때는 받을 수 있는 '공제 혜택'을 최대한 활용하는 것이 절세의 핵심입니다.
[핵심 관계법령]
• 소득세법 제119조(비거주자의 국내원천소득): 비거주자가 국내에 있는 자산(부동산 등)을 양도함으로써 발생하는 소득은 국내원천소득으로 보아 과세합니다.
• 소득세법 제121조(비거주자에 대한 과세방법): 비거주자의 소득에 대해서는 거주자와 같은 방법으로 과세하되, 1세대 1주택 비과세 등 일부 규정은 적용하지 않습니다.
2. 비거주자가 챙겨야 할 핵심 공제 혜택 2가지
비거주자도 일반 장기보유특별공제와 기본공제는 적용받을 수 있습니다
⑴ 일반 장기보유특별공제 (최대 30%)
오랫동안 부동산을 보유했다면 물가 상승분을 고려해 세금을 깎아주는 제도입니다.
① 적용 요건: 토지나 건물을 3년 이상 보유하고 양도하는 경우 적용됩니다.
② 공제율: 보유 기간에 따라 양도차익의 6%에서 최대 30%(15년 이상 보유 시)까지 공제받을 수 있습니다.
③ 주의할 점: 거주자의 경우 '1세대 1주택' 요건을 갖춘 경우 양도차익의 최대 80%까지 공제받을 수 있지만, 비거주자는 1주택자라 하더라도 최대 30%의 일반 공제율만 적용됩니다.
⑵ 양도소득 기본공제 (연 250만 원)
거주자, 비거주자 구분 없이 모든 양도소득세 납세자에게 적용되는 기본 혜택입니다.
① 내용: 양도소득금액에서 연간 250만 원을 차감해 줍니다.
② 적용 단위: 자산별 공제가 아닌, 사람(인별) 기준으로 1년에 한 번 적용됩니다.
[관계법령]
• 소득세법 제103조(양도소득 기본공제): 양도소득이 있는 거주자(비거주자 준용)에 대해서는 해당 과세기간의 양도소득금액에서 연 250만원을 공제합니다.
Q 부부 공동명의인 경우, 기본공제는 어떻게 되나요?
양도소득세는 개인별 과세 원칙을 따릅니다. 따라서 부부가 공동명의로 소유한 주택을 양도할 경우, 남편과 아내 각각 250만 원씩, 총 500만 원의 기본공제를 받을 수 있습니다. 이는 비거주자 부부에게도 동일하게 적용되므로, 공동명의는 절세에 유리할 수 있으나, 그 금액이 크지는 않습니다.
3. 세무회계사무소 해온의 실무 조언
⑴ 비거주자의 부동산 양도는 '양도소득세 신고 및 납부'뿐만 아니라, 매매 대금을 해외로 반출하기 위한 '부동산 매각자금 확인서' 발급도 필요합니다.
⑵ 양도 시기 조절
귀국 계획이 있다면, 귀국 후 '거주자' 신분을 회복한 뒤 주택을 양도하여 1세대 1주택 비과세(12억 원까지 비과세) 및 장기보유특별공제(최대 80%)를 받는 것이 유리한지 반드시 시뮬레이션해 보아야 합니다.
다만, 거주자가 될 경우 전세계의 소득에 대하여 한국 정부에 납세의무가 발생하는 것도 꼭 고려해야 합니다.
비거주자의 부동산 세금 문제는 개개인의 체류 기간, 보유 자산 현황, 양도 시점에 따라 해석이 달라질 수 있습니다. 본 글은 일반적인 정보를 제공하기 위함이며, 구체적인 의사결정 전에는 반드시 세무 전문가의 정밀한 진단을 받으시길 권해드립니다.
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