2025년부터 국세청은 납세자가 상속, 증여 시 신고한 부동산 가액을 훨씬 더 엄격하게 검증하고 있습니다. 국세청이 판단하는 시가와 납세자가 신고한 금액에 차이가 있을 경우 아파트와 같은 주택도 국세청이 직접 감정평가하는 것으로 규칙을 개정한 것입니다.
급변하는 납세 환경에서, 불의의 피해를 당하시지 않도록 세무회계사무소 해온이 아파트 상속·증여 재산평가 방법에 대해 정리해 드리겠습니다.
1. 상속·증여 재산 평가의 대원칙: ‘시가(時價)’
⑴ 시가 과세 원칙 (상속세 및 증여세법 제60조)
상속세와 증여세 계산의 가장 기본이 되는 원칙은 ‘시가 과세 원칙’입니다. 현행 「상속세 및 증여세법」(이하 ‘상증세법’) 제60조 제1항은 상속 또는 증여되는 재산의 가액을 현재의 ‘시가’에 따라 평가하도록 명시하고 있습니다.
여기서 말하는 '시가'란 불특정 다수인 사이에서 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말합니다. 즉, 특별한 관계가 없는 사람들끼리 정상적인 시장 상황에서 사고팔 때 형성되는 가격을 의미합니다.
⑵ 시가로 인정되는 가액의 종류와 우선순위
상증세법 시행령 제49조는 시가로 인정되는 가액을 구체적으로 열거하며, 그 우선순위가 아래와 같이 정해져 있습니다.
① 1순위: 해당 재산의 시가 매매·감정·수용·경매·공매가액
매매가액: 평가기간 내에 해당 재산 자체가 매매된 경우 그 거래가액
감정가액: 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 가액
수용·경매·공매가액: 공익사업에 따른 보상가액이나 법원 경매, 공매를 통해 결정된 가액
법에서 최우선으로 인정하는 시가는 평가기준일 전후 일정 기간 내에 발생한 실제 거래나 평가 가액입니다. 여기에는 해당 재산의 매매가액, 2곳 이상의 감정평가기관이 평가한 감정가액, 공공사업으로 인한 보상가액, 경매 또는 공매가액 등이 포함됩니다. 이들은 모두 동등한 1순위 시가로 간주됩니다.
이러한 가액들이 시가로 인정받기 위해서는 반드시 '평가기간' 내에 발생한 것이어야 합니다.
• 상속의 경우: 상속개시일(사망일) 전 6개월부터 후 6개월까지, 총 12개월.
• 증여의 경우: 증여일 전 6개월부터 후 3개월까지, 총 9개월.
만약 이 기간 내에 시가로 인정되는 가액이 둘 이상 있다면 평가기준일로부터 가장 가까운 날의 가액을 적용합니다. 만약 평가기준일로부터 동일한 기간에 떨어진 가액이 둘(예: 2개월 전 매매가액, 2개월 후 감정가액) 있다면 그 두 가액의 평균액을 시가로 봅니다.
다만 상속, 증여의 경우 해당 재산의 매매, 수용, 경매, 공매 가액이 없기 때문에, 감정가액이 아니면, 2순위인 유사매매사례 가액이 시가가 됩니다.
② 2순위: 유사재산의 시가 매매·감정·수용·경매·공매가액
상속 또는 증여받은 재산 자체의 매매가액이나 감정가액 등이 없는 경우「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제2항], 그 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매가액(이하 유사매매사례가액)을 시가로 볼 수 있도록 규정하고 있습니다「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제4항].
구체적으로, 아파트와 같은 공동주택의 경우 「상속세 및 증여세법 시행규칙」 제15조에서 무엇을 '유사한 재산'으로 볼 것인지 아래와 같이 세부 기준을 정하고 있으며, 아래 조건을 모두 만족할 때, 유사매매사례가액을 활용할 수 있습니다.
• 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것
• 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 5% 이내일 것
• 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 5% 이내일 것
⑶ '시가'를 알 수 없을 때: 보충적 평가방법
위에서 언급한 시가(매매, 감정 등)가 평가기간 내에 전혀 존재하지 않는 예외적인 경우에만 비로소 '보충적 평가방법'을 사용할 수 있습니다 (상증세법 제61조). 아파트의 경우 정부가 매년 고시하는 '공동주택가격'이 이에 해당합니다.
이 보충적 평가방법은 언뜻 보면 세금을 줄일 수 있는 유리한 방법처럼 보입니다. 일반적으로 공동주택가격이 실제 시장 가격보다 낮기 때문입니다.
하지만 아파트와 같이 동일 또는 유사 사례가 다수 존재하는 재산을 시세와 큰 차이가 나는 공시가격으로 신고하는 것은, 강화된 국세청의 정밀 검증 대상이 될 가능성을 높이는 행위로 주의가 필요합니다.
2. 2025년부터 강화된 국세청의 ‘주택’ 자체 감정평가
⑴ 국세청 내부 규정인 「상속세 및 증여세 사무처리규정」의 개정
① 국세청 자제 감정평가 대상에 '주택' 포함
그동안 국세청은 '꼬마빌딩'과 같은 비주거용 부동산의 경우 납세자가 신고한 가액이 시세보다 현저히 낮다고 판단될 때 자체적으로 감정평가를 의뢰하여 세금을 추징하는 '부동산 감정평가 사업'을 운영해왔습니다.
하지만 2025년부터는 국세청 내부 규정인 「상속세 및 증여세 사무처리규정」의 개정으로 이 사업의 대상이 사실상 모든 부동산으로 전면 확대 되었습니다. [상속세 및 증여세 사무처리규정 제1조의2(정의) 17호]
특히 과거에는 유사매매사례가 없으면 공시가격 신고를 비교적 용인해주었던 고가 아파트나 단독주택 등 주거용 부동산도 핵심적인 관리 대상으로 포함되었습니다.
참고로 국세청은 2020년 ‘꼬마빌딩’을 대상으로 감정평가 사업을 시작했고, 국세청에 따르면 2020년부터 2023년까지 사업 시행 4년 동안 기준시가로 신고한 727건의 꼬마빌딩을 감정평가한 결과 신고가액보다 평균 71% 높은 가격으로 과세가 이뤄졌습니다.
② 강화된 과세관청 감정평가 의뢰 기준
국세청이 자체 감정평가를 의뢰하는 기준도 대폭 강화되었습니다. 기존에는 납세자의 신고가액과 국세청의 '추정 시가' 간의 차이가 10억 원 이상일 때 주로 검토 대상이 되었지만, 이제는 그 기준이 5억 원으로 낮아졌습니다.
• 개정된 기준: 신고가액이 국세청 추정 시가보다 5억 원 이상 낮거나, 또는 신고가액이 추정 시가의 90%에 미달(10% 이상 차이)하는 경우, 국세청의 감정평가 의뢰 대상이 될 수 있습니다.
이 '5억 원 룰'은 유사매매사례가액이 없는 주택, 아파트를 공동주택가격으로 신고할 경우 대부분 해당될 수 있어 주의가 필요합니다.
3. 주택, 아파트 감정평가가 필요한 경우
과거에는 감정평가를 받는 것이 세금을 줄이기 위한 '선택'의 문제로 여겨졌습니다.
그러나 이제는 명백한 시가가 없다면, 감정평가를 받지 않는 것 자체가 세무 Risk 포인트가 되어가고 있습니다.
만일 유사매매사례가 확인되지 않거나, 본인의 상황이 아래에 해당한다면, 증여자산의 감정평가를 고민해 보시기 바랍니다.
① 저층, 비선호 동, 내부 상태 등 개별 특성으로 시세보다 불리할 경우
국세청이 파악하는 유사매매사례가액은 같은 단지, 비슷한 면적의 거래를 기준으로 합니다.
하지만 최근 거래된 아파트가 한강이 보이는 로열층의 완벽하게 수리된 세대이고, 내가 증여, 상속받은 아파트는 1층의 수리가 필요한 비선호 세대라면 어떨까요?
두 아파트의 실제 가치는 수억 원까지 차이 날 수 있지만, 시스템은 이를 구분하지 못하고 로열층의 높은 가격을 나의 상속재산가액으로 제시할 수 있습니다.
이런 경우, 감정평가를 통해 내 아파트의 불리한 개별 요인(층, 향, 조망, 소음, 내부 상태 등)을 객관적으로 입증하고 합리적인 수준으로 평가액을 낮출 수 있습니다.
② 부동산 상승기, 신고 후 더 높은 거래가액 출현이 불안할 때
상속, 증여세 신고기한에 맞춰 10억 원의 유사매매사례를 기준으로 신고를 마쳤다고 가정하겠습니다.
그런데 세무서가 세금을 최종 결정하기 전, 바로 옆집이 11억 원에 팔렸다면 국세청은 더 높은 11억 원을 기준으로 세금을 다시 계산하여 고지할 수 있습니다. 이러한 불확실성을 제거하는 가장 좋은 방법은 신고 전에 미리 감정평가를 받아 그 가액으로 신고하는 것입니다. 감정평가액으로 신고하면 그 가액이 유사매매사례가액보다 시가로 우선 인정되므로, 이후에 더 높은 거래 사례가 나타나더라도 영향을 받지 않고 세액을 확정 지을 수 있습니다.
4. 증여 주택, 아파트 감정평가 시 주의할 점
① 감정평가가 무조건 인정되는 것은 아닙니다.
감정평가를 한다고 하여 국세청에서 이를 100% 인정하는 것은 아닙니다. 과세관청은 납세자가 제출한 감정가액이 비합리적이라고 판단하면 이를 부인하고 자체적으로 재감정을 할 수 있습니다.
특히, 납세자가 신고한 감정가액이,
- 보충적 평가액(공동주택가격)에 미달하거나,
- 해당 아파트의 유사매매사례가액의 90%에 미달하는 등 국세청이 정한 '기준금액'보다 낮을 경우, 해당 감정가액은 인정되지 않을 가능성이 높습니다.
따라서 신뢰할 수 있는 감정평가사와 협력하여 '방어 가능한' 최저 수준의 평가액을 찾아야 합니다.
② 감정평가 기간을 준수해야 합니다
감정평가의 효력은 '평가기간' 내에 있는지에 따라 결정됩니다. 감정평가서에 기재되는 '가격산정기준일' 또는 '감정평가액 평가서 작성일'이 반드시 법에서 정한 평가기간 내에 포함되어야 합니다.
• 상속: 상속개시일 전후 6개월 (총 12개월)
• 증여: 증여일 전 6개월, 후 3개월 (총 9개월)
이 기간을 놓친 감정평가서는 시가로 인정받지 못하므로, 상속이나 증여가 예상된다면 미리 전문가와 상담하여 적절한 시점에 감정평가를 의뢰하는 것이 중요합니다.
③ 감정평가는 기본적으로 2곳 이상에서 받아야 합니다
- 원칙: 2곳 이상의 평균가액: 원칙적으로 '공신력 있는 감정기관' 두 곳 이상에 평가를 의뢰하여 그 감정가액의 평균액으로 신고해야 합니다 (상증세법 시행령 제49조 제1항).
- 예외: 1곳만으로 가능한 경우: 다만, 납세자의 편의와 비용 부담을 덜어주기 위한 예외 규정이 있습니다. 상속 또는 증여받는 아파트의 공동주택가격이 10억 원 이하인 경우에는 감정기관 한 곳의 감정가액만으로도 시가로 인정받을 수 있습니다 (상증세법 제60조 제5항, 상증세법 시행령 제49조 제1항). 이 규정을 활용하면 감정평가 수수료를 절약할 수 있습니다.
④ 감정평가 수수료는 상속재산가액에서 공제 받을 수 있습니다
• 비용 공제: 납세자가 부담한 감정평가 수수료는 상속재산가액에서 공제받을 수 있습니다. 상속세 신고 시, 감정평가기관 1곳당 최대 500만 원까지 비용으로 인정되어 과세표준을 낮추는 효과가 있습니다.21
5. 세무회계사무소 해온
아파트 가치를 얼마로 평가하여 신고할 것인지는 상속·증여 과정에서 내리는 가장 중요한 재무적 의사결정 중 하나이며, 그 결과에 따라 수천만 원에서 수억 원의 세금이 달라질 수 있습니다.
현명한 계획과 전문가의 조력이 함께할 때, 여러분 가족의 소중한 자산을 다음 세대까지 온전히 지키고 성장시킬 수 있을 것입니다.
해온은 세무전문가인 공인회계사, 변호사가 함께하는 법률 그룹으로 의뢰인의 세무 분쟁,절세 전략을 원스톱으로 대리해 드리고 있습니다.
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- 부동산_평가와_관련된_상속세_및_증여세법(법률)_(제20777호)(20250314)_(1).pdf
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