아래 내용은 법인이 아닌 개인이 상가 건물 등 부동산을 취득할 때 취득세를 정리한 내용으로 주택의 매수에 관한 내용은 포함하고 있지 않습니다.
1. 개인은 부동산 취득세가 중과세되지 않습니다
법인의 경우 과밀억제권역, 대도시, 산업단지 등 부동산의 위치에 따라 취득세가 중과세되는 경우가 있습니다. 그러나 주택을 제외한 개인의 부동산 매수는 지역과 관계없이 모두 표준세율로 과세 됩니다.
또한 주택과는 달리 여러 채의 상가를 보유하고 있더라도 별도의 취득세 중과는 없습니다.
2. 개인의 부동산 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세
일반적인 건물 등 부동산의 취득세율(ⓖ)은 4%이며, 아래 조건에 해당하는 경우는 그 조건에 맞는 세율로 취득세를 납부합니다. 참고로 부동산 취득과 관련된 세금은 ① 취득세, ② 지방교육세, ③ 농어촌특별세가 있으며, 해당 부동산이 부가세 과세 대상일 경우 ④ 취득가액의 10% 부가가치세도 납부해야 합니다.
① 부동산 취득세 표준세율
ⓐ 상속으로 인한 취득 : 2.8% (1천분의 28)(농지는 2.3%)
ⓑ 증여, 무상취득(비영리사업자) : 2.8% (1천분의 28)
ⓒ 증여, 무상취득(비영리사업자 외) : 3.5% (1천분의 35)
ⓓ 원시취득(건설 후 취득) : 2.8% (1천분의 28)
ⓔ 공유물 분할(자기지분 내) : 2.3% (1천분의 23)
ⓕ 합유물 및 총유물의 분할 : 2.3% (1천분의 23)
ⓖ 그 외 기타(농지 외) : 4.0% (1천분의 40)
ⓗ 그 외 기타(농지) : 3.0% (1천분의 30)
[지방세법 제11조 ①항]
② 부동산 취득 시 지방교육세
(취득세율 – 2%)*20%
[지방세법 제151조 ①항]
예시) 표준세율 4% 시
(4% - 2%) * 20% = 취득 금액의 0.4%
③ 부동산 취득 시 농어촌특별세
취득 금액의 0.2%
[농어촌특별세법 제5조]
근거 : 표준세율 2%(※)의 10%(100분의 10), 즉, 취득 금액의 0.2%
※ 실제 적용되는 취득세율과 관계없이 표준세율을 2%로 고정
3. 분양받은 사무실이 원시취득이 아닌 이유
토지는 원래 존재하고 있었으니, 취득세율이 4%지만 사무실은 내가 최초로 분양받았으니, 원시취득으로 2.8%를 적용해야 하는 것 아닌가? 라고 생각하실 수 있습니다.
하지만 분양의 경우 사무실 분양 사업 시행사가 원시취득 받은 것으로 보기 때문에 해당 사무실을 분양받은 사람은 승계취득으로 보아 토지 및 건물에 모두 4%의 취득세율이 적용되고 있습니다.
분양 사업자를 일시적 형식적 소유주로 볼 때 이중과세 논란이 있지만 현재 세법상의 적용은 그러합니다.
4. 부동산 취득세 신고
① 신고 기한
취득한 날부터 60일 이내에 신고 및 납부를 완료해야 합니다. 취득세 납부가 완료되어야 해당 부동산 소유권 등기를 할 수 있습니다.
② 신고 장소
취득한 부동산이 소재한 관할 지방자치단체의 세무과에 신고해야 합니다.
5. 사례에 따른 취득세 정리
매매가액 : 20억 원(2,000,000,000)
① 서울 강남에 있는 2층 소형 상가 매수
상가 토지분 가치 : 1,800,000,000원
상가 건물분 가치 : 200,000,000원
취득세율 : 4%
지방교육세율 : 0.4% = (4%-2%) * 20%
농어촌특별세율 : 0.2%
총 세율 : 4.6%
총 세액 : 92,000,000원
건물분 부가가치세
부가가치세율 : 10%
200,000,000 * 10% = 20,000,000원
(사업자의 경우 매입 부가가치세는 매입세액공제를 통해 환급받을 수 있습니다)
② 서울 서초구에 있는 토지(농지 아님)
취득세율 : 4%
지방교육세율 : 0.4% = (4%-2%) * 20%
농어촌특별세율 : 0.2%
총 세율 : 4.6%
총 세액 : 92,000,000원
토지는 부가가치세 면세입니다.
③ 구로디지털단지에 있는 신축 대형 사무실 분양 받음
사무실 토지분 가치 : 1,300,000,000원
사무실 건물분 가치 : 700,000,000원
토지분&건물분 취득세
취득세율 : 4%
지방교육세율 : 0.4% = (4%-2%) * 20%
농어촌특별세율 : 0.2%
총 세율 : 4.6%
세액 : 92,000,000원
※ 분양은 원시취득이 아닙니다
건물분 부가가치세
부가가치세율 : 10%
700,000,000 * 10% = 70,000,000원
(사업자의 경우 매입 부가가치세는 매입세액공제를 통해 환급받을 수 있습니다)
④ 김포에 보유 중이던 토지에 10층 상가건물 신축
신축비용 : 2,000,000,000원
건물분(원시취득)
취득세율 : 2.8%
지방교육세율 : 0.16% = (2.8%-2%) * 20%
농어촌특별세율 : 0.2%
총 세율 : 3.16%
세액 : 63,200,000원
※ 토지는 이미 보유중이었으므로 추가 취득관련 세금 없음.
⑤ 청량리에 있는 5억 원짜리 오피스텔 4채 분양 받음
주택용도가 아닌 사업용 오피스텔을 가정.
사무실 토지분 가치 : 1,200,000,000원(3억 * 4)
사무실 건물분 가치 : 800,000,000원(2억 * 4)
토지분&건물분 취득세
취득세율 : 4%
지방교육세율 : 0.4% = (4%-2%) * 20%
농어촌특별세율 : 0.2%
총 세율 : 4.6%
세액 : 92,000,000원
※ 분양은 원시 취득이 아닙니다
건물분 부가가치세
부가가치세율 : 10%
800,000,000 * 10% = 80,000,000원
(사업자의 경우 매입 부가가치세는 매입세액공제를 통해 환급받을 수 있습니다)
6. 한국 법인 설립, 해온을 선택해야하는 이유
해온은 변호사와 회계사가 함께하는 법률그룹으로 법인의 설립부터 이후 세금신고, 회계기장까지 법인 운영 전반에 걸친 서비스를 원스톱으로 처리할 수 있는 전문가 그룹입니다.
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