다주택자의 양도소득세 중과세 배제가 매년 연장되어 현재 2026년 5월 9일까지 한시적으로 적용 중이라는 것은 뉴스나 신문 기사 등을 통해 많이들 알고 계십니다.
하지만, 정확하게 어떤 법령에 의해서 중과세 배제 효과가 발생하고 있는지, 그리고 다른 조건은 없는 것인지 확인이 어려우신 분들이 많아, 세무회계사무소 해온이 정리하여 공유합니다.
1. 1세대 2주택 양도소득세 중과세 배제 관련 조항
[1세대 2주택 양도소득세 중과세 배제 요건]
① 보유기간이 2년 이상인 주택을
② 2026년 5월 9일까지 양도하는 경우
「소득세법 시행령」 제167조의10
(양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위)
① 법 제104조제7항제1호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 2개(제1호 또는 제12호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.
12의2. 법 제95조제4항에 따른 보유기간이 2년 이상인 주택을 2026년 5월 9일까지 양도하는 경우 그 해당 주택.
(재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다)
2. 1세대 3주택 양도소득세 중과세 배제 관련 조항
[1세대 3주택 이상 양도소득세 중과세 배제 요건]
① 보유기간이 2년 이상인 주택을
② 2026년 5월 9일까지 양도하는 경우
「소득세법 시행령」 제167조의3
(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위)
①법 제104조제7항제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호 또는 제12호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.
12의2. 법 제95조제4항에 따른 보유기간이 2년 이상인 주택을 2026년 5월 9일까지 양도하는 경우 그 해당 주택
(재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다)
3. 반드시 알아두어야 할 사항
해당 법령이 연장되지 않는다면, 2026년 5월 9일 이후 1세대 2주택 이상에 해당하시는 분들이 조정대상지역의 주택을 매도하는 경우
① 양도소득세 중과세는 물론,
② 모든 장기보유특별공제(일반 장기보유특별공제 및 1세대1주택 장기보유특별공제 모두)를 적용 받을 수 없음을 명심하셔야 합니다.
4. 비거주자도 다주택 중과세 배제를 적용받을 수 있을까?
법령상 거주자만 중과세 배제된다는 조항이 없기에, 비거주자도 다주택 중과세 배제를 적용받을 수 있습니다.
그러나, 위 법령은 1세대2주택, 1세대3주택 이상에 적용되는 중과세에서 배제된다는 내용으로, 비거주자는 아래와 같은 거주자에게만 적용되는 공제 혜택을 받을 수 없으니 꼭 참고하시기 바랍니다.
① 1세대 1주택 비과세: 양도소득세의 가장 큰 혜택인 1세대 1주택 비과세는 소득세법상 '거주자'의 '1세대'를 대상으로 하므로 비거주자는 원칙적으로 적용받을 수 없습니다.
② 1세대 1주택 장기보유특별공제 특례 (최대 80%): 이 역시 '거주' 요건을 충족해야 하므로 비거주자는 적용받지 못합니다. (일반 장기보유특별공제는 가능)
5. 세무회계사무소 해온
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