1. 1세대1주택 비과세 및 장기보유특별공제
1세대1주택 비과세 및 장기보유특별공제는 주택 양도시 받을 수 있는 공제 혜택 중 가장 큰 공제 혜택입니다.
이 혜택을 최대한 활용한다면, 15억원에 매수한 아파트를 55억원에 팔아 40억원의 양도차익이 있을 경우도 양도소득세 2.2억 원만을 부담하고 납세를 끝낼 수 있습니다.
2. 장기보유특별공제 적용을 위한 보유기간 및 거주기간 산정 기준
과거 최종적으로 1세대 1주택자가 된 날로부터 보유기간과 거주기간을 계산하던 때가 있었습니다. 지금은 해당 제도가 2022년 5월 10일 이후 모두 폐지되었지만, 업데이트 되지 않은 정보글로 인해 혼란을 겪고 계신분들이 자주 문의를 주셔서 아래와 같이 정리해 드립니다.
2025년 08월 현재, 1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제의 기간 기산은 아래와 같습니다.
① 보유기간 : 당해 자산의 취득일부터 양도일까지
② 거주기간 : 보유기간 중 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간
3. 관련 제도 폐지 전 후 법령 비교
보유 및 거주기간 구 규정 (폐지 전)
소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위)
[대통령령 제32420호, 2022. 2. 15, 일부개정]
⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다. <개정 2019.2.12, 2021.2.17>
⑥ 제1항에 따른 거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간으로 한다. <신설 2019.2.12>
보유 및 거주기간 현행 규정 (폐지 후)
소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위)
[시행 2025. 7. 19.] [대통령령 제35498호, 2025. 5. 7., 타법개정]
⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 주택이 아닌 건물을 사실상 주거용으로 사용하거나 공부상의 용도를 주택으로 변경하는 경우 그 보유기간은 해당 자산을 사실상 주거용으로 사용한 날(사실상 주거용으로 사용한 날이 분명하지 않은 경우에는 그 자산의 공부상 용도를 주택으로 변경한 날)부터 양도한 날까지로 한다. <개정 2022. 5. 31., 2024. 2. 29.>
⑥ 제1항에 따른 거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간으로 한다.
4. 거주기간 관련 법령은 바뀐 것이 없는데?
위 내용을 보면 거주기간 기산 시 법령은 2019년 이후로 바뀐 것이 없습니다. 따라서 보유기간과 달리 거주기간은 예전에도 다주택 보유와 관계없이 실제 전입일만을 가지고 따지는 것처럼 보입니다.
하지만 같은 소득세법 시행령에서, 거주기간은 “보유기간 중 거주기간”으로 명기하고 있기에, 과거 조문에서 거주기간이 재기산 되면서 보유기간도 함께 새로 시작하였던 것입니다.
소득세법 시행령 제159조의4(장기보유특별공제)
[시행 2025. 7. 19.] [대통령령 제35498호, 2025. 5. 7., 타법개정]
①법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일(주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매 매계약일을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 (제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따 른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다
