1. 1세대(가구) 1주택 비과세(12억 원 이하 주택)
대한민국의 소득세는 제89조(비과세 양도소득) ①항 3조에 따라 아래 조건에 모두 해당하는 실거래가 12억 원 이하의 아파트(주택) 매도 시 양도 차익에 대한 양도소득세가 비과세 됩니다.
① 해당 아파트(주택)가 [취득당시(중요)] 조정대상지역에 위치한 경우
ⓐ,ⓑ,ⓒ 필수 충족 조건, ⓓ는 조건에 따라 비과세 금액 변경
ⓐ 양도일 현재 국내에 1주택 보유(소득세법 제89조 ①항 3조 가)
ⓑ 양도일 현재 해당 주택의 보유기간이 2년 이상(소득세법 시행령 제154조 ①항)
ⓒ 양도일 현재 보유기간 중 거주기간 2년 이상(소득세법 시행령 제154조 ①항)
ⓓ 양도 시 주택 실거래가 12억 원 이하(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억 원 이하) (소득세법 제89조 ①항 3조)
ⓔ 지금은 조정대상지역에서 해제되었더라도 해당 아파트 취득당시 조정대상지역이었으면 반드시 조정대상지역 기준을 맞춰야 함.
(법령이 그러하며, 가장 많이 놓치는 내용입니다)
2024년 현재 조정대상지역은 서울시 서초구, 강남구, 송파구, 용산구입니다.
(조정대상지역은 대한민국 정부의 방침에 따라 수시로 변화하므로 반드시 주택 양도일 현재 기준 정보를 확인해야 합니다.)
② 해당 아파트(주택)가 기타 지역에 위치한 경우
ⓐ,ⓑ 필수 충족 조건, ⓓ는 조건에 따라 비과세 금액 변경
ⓐ 양도일 현재 국내에 1주택 보유
ⓑ 양도일 현재 해당 주택의 보유기간이 2년 이상(소득세법 시행령 제154조 ①항)
ⓓ 양도 시 주택 실거래가 12억 원 이하(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억 원 이하) (소득세법 제89조 ①항 3조)
(ⓒ 보유기간 중 거주기간 2년 이상의 조건이 없음)
2. 12억 원이 넘는 고가 아파트(주택)는 비과세를 아예 못 받는 것일까?
① 고가주택도 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다
실거래가가 12억 원을 초과하는 주택의 경우 비과세를 아예 못 받는 것이 아니라, 양도 차익 중 12억 원 해당 부분만큼 비례적으로 비과세가 적용됩니다.
법령상 내용으로는 “12억 원을 초과하는 고가주택은 제외”라고 명시되어 있지만 실제 소득세법 시행령 제160조(고가주택에 대한 양도 차익의 계산)를 보면 전체 양도 차익 중 12억 원에 해당하는 비율만큼을 양도 차익에서 차감하도록 규정되어 있어 고가주택의 계산 기준을 실지거래가액 중 12억 원 초과분으로 정의하고 있기 때문입니다. 이로써 매수•매도 금액 모두가 12억 원을 초과하는 고가주택도 혜택을 받을 수 있습니다.
즉, 주택 매수 가액이 12억 원 이하인 주택에 대해서만 혜택을 주는 것은 아닙니다.
② 고가아파트(주택) 1세대 1주택 비과세 혜택 계산 예시
조건
1 주택 위치 : 서울 서초구 소재 아파트
->취득당시 조정대상지역 해당(ⓐ,ⓑ,ⓒ 필수 충족 조건, ⓓ는 조건에 따라 비과세 금액 변경)
2 양도일 현재 국내에 1주택 보유(ⓐ 충족)
3 양도일 현재 3년째 주택 보유 및 거주 중(ⓑ,ⓒ 충족)
4 주택 매도 가액 37억 원(ⓓ 충족 못 하는 고가주택)
5 주택 매수 가액 22억 원
소득세법 시행령 제160조에 따른 양도소득 계산
(37-22) X [(37-12) / 37]
=15 X (25/37)
= 약 10.1억 원
22억 원에 매수한 고가주택을 37억 원에 매도하여 15억 원의 양도 차익이 있었지만 약 4.9억 원의 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는 것입니다.
또한 이 양도소득 금액은 장기보유특별공제액을 반영하지 않은 결과로, 이후 장기보유특별공제에 따른 거주 및 보유기간에 따른 추가 혜택을 받을 경우 양도소득세 계산 시 포함되는 주택 양도소득은 더욱 감소할 수 있습니다.
※ 본 세무자문은 세무회계사무소 해온의 VIP분들을 위한 기고문을 공유한 것으로 관련된 내용에 대한 상담은 진행하고 있지 않으나, 향후 추가 기고문 무료공유가 예정되어 있음을 알려 드립니다.
