1. 증여의 핵심은 인플레이션입니다
증여의 장점이 무엇인지 물으면 많은 분들이 이렇게 말씀해주십니다.
“증여는 10년마다 5천만 원씩 공제가 되고….”
“미성년자는 10년마다 공제 2천만 원…”
“누진세율이라 나눠서 증여해야 세율이….”
모두 다 정확한 설명이십니다.
10년에 한번씩 5천만원까지는 증여 공제가 되고, 상속 증여세는 누진세 구조이기 때문에 나눠서 내면 절세가 되는 것은 분명합니다.
하지만 저희 해온은, 그리고 해온과 함께하시는 자산가들은
“증여는 자녀들을 위한 인플레이션 헷지 수단”
이라고 생각합니다.
왜 동일한 세율에도 불구하고 상속세와 증여세의 결과가 극명하게 달라지는지 2000년 이후의 부동산 시장 데이터를 통해 사전 증여의 절세 효과를 설명 드리고자 합니다.
2. 지난 2000년 이후 서울 아파트 가격 인플레와 상속 증여세
상속세 및 증여세율이 현재와 같이 변경된 지난 2000년 이후의 서울 부동산 시장 데이터를 살펴보겠습니다.
한국인 자산 구성의 75% 이상을 차지하는 부동산을 이해해야 상속에 대한 이해가 높아지기 때문입니다.
⑴ 지난 20여 년, 수도권 아파트 가격은 연평균 6.78% 상승했습니다
2000년 이후 서울을 포함한 수도권 아파트 가격은 KB국민은행 부동산 통계 분석에 따르면 연평균 6.78% 상승한 것으로 나타났습니다.
아파트의 실질적인 효용은 그대로인 가운데, 이렇게 집값이 상승하는 것은 결국 인플레이션이 지속적으로 발생하기 때문인 것입니다.
20여 년 전 10억 원은 강남의 아파트를 살 수 있는 큰돈이었지만, 이제는 서울의 평균적인 아파트 한 채를 사기에도 부족한 금액이 되었습니다.
⑵ 20년 전 서울 평균 아파트를 증여했다면?
그럼, 2000년에 서울의 평균적인 아파트를 자녀에게 증여했을 경우와 부모가 계속 보유하고 있다가 2024년에 사망과 함께 상속했을 경우의 세금 차이를 알아보겠습니다.
① 기본 가정
- 어머니가 2004년에 3억 4,000만 원짜리 서울 소재 30평형 아파트 1채를 보유.
- 자녀는 성인 1명.
- 아버지는 먼저 사망하신 것으로 가정(배우자 공제 없음)
- 어머니가 2024년에 사망. 사망 당시 10억 원의 상속 재산이 있음
- 증여한 아파트의 2024년 시세는 약 12억 8,000만 원으로 상승했다고 가정
② 시나리오 A: 2024년에 모두 상속받는 경우
- 상속재산가액: 12억 8,000만원 (아파트) + 10억원 (기타 재산) = 22억 8,000만원
- 상속공제: 5억원 (일괄공제)
- 과세표준: 22억8,000만원−5억원=17억8,000만원
- 산출세액: (17억8,000만원×40%)−1억6,000만원=5억5,200만원
- 최종 납부할 상속세: 5억 5,200만원
2024년 상속세 납부 후 아들의 최종 재산
12.8억(아파트) + 상속재산(4.48억) = 17.28억 원
② 시나리오 B: 2004년에 아파트만 미리 증여한 경우 (10년 초과 생존)
1단계: 2004년 증여세 납부
- 증여재산가액: 3억 4,000만원 (증여일 기준 시가)
- 증여재산공제: 5,000만원 (직계비속 공제)
- 과세표준: 3억4,000만원−5,000만원=2억9,000만원
- 산출세액: (2억9,000만원×20%)−1,000만원=4,800만원
- 납부한 증여세: 4,800만원
2단계: 2024년 상속세 납부
- 상속재산가액: 10억원 (증여 아파트는 10년이 지나 상속재산에서 제외)
- 상속공제: 5억원 (일괄공제)
- 과세표준: 10억원−5억원=5억원
- 산출세액: (5억원×20%)−1,000만원=9,000만원
- 납부할 상속세: 9,000만원
- 총 납부세액 (증여세 + 상속세): 4,800만원+9,000만원=1억3,800만원
2024년 상속세 납부 후 아들의 최종 재산
12.8억(아파트) + 상속재산(9.1억) = 21.9억 원
분산 증여 등 회계사 상담 시 취할 수 있는 다양한 전략 중 아무 것도 수립하지 않고 모든 증여를 아들에게 몰아주는 것으로 단순 계산했음에도 결과는 명확합니다.
무려 4억 1,400만 원의 세금을 절약하여 아들의 부가 상속 당시 기준으로 4.62억원 증가할 수 있었던 것입니다.
3. 증여 후 10년내 사망하더라도 증여당시 가치로 합산됩니다
“그런데 제가 만일 아들에게 증여 이후 10년내로 사망하면 증여분이 합산되니 똑같은 것 아닌가요?”
충분히 문의하실 수 있는 부분입니다. 결론부터 말씀드리면 10년이 경과하여 증여재산이 상속재산에서 아예 배제되는 것보다는 못할 수 있지만, 사전증여를 안 한 것에 비해서는 매우 큰 절세 효과가 있습니다.
왜냐하면 상속세법에 따라 사전증여재산을 상속 신고시 합산할 때는 현재가치가 아니라 증여당시 가치로 합산되기 때문입니다.
즉, 위 사례로 보자면 상속세 계산시 아파트는 12.8억이 아니라, 3.4억원으로 계산되게 됩니다.
4. 사전 증여가 만능은 아닙니다
지금까지 해온은 전문분야인 “세법” 그리고 “절세”의 관점에서 조언을 해드렸습니다.
하지만 상속 플랜을 염두에 두실 때에는 상속을 준비하는 궁극적인 목적인
“가족의 화합”을
항상 염두에 두고 고민하셔야 한다고 조언을 드리고 싶습니다.
가족의 상황과 현실에 따라 “가장 큰 절세”를 할 수 있는 방향과 “가장 화목한 가족”을 가져올 수 있는 방향이 다를 수 있기 때문입니다.
증여를 받기 전과 후 자녀와 자녀의 가족들의 모습이 달라질 수도 있고, 자녀가 여러명이라면 증여를 받은 자녀와 그렇지 못한 자녀 간 감정의 골이 깊어질 수도 있습니다.
그래서 해온은 세법과 절세가 해결해주지 못하는 가족의 문제를 상속 플랜 전문가는 물론 온 가족이 함께 충분히 고민하고 의사결정할 것을 권해드리고 있습니다.
가족의 마음이 모아졌다면, 해온은 가족의 의사결정을 뒷받침할 수 있는 든든한 버팀목이 되어 드리겠습니다.
※ 주의사항
2025년 현재 기준, 만일 주택(아파트) 증여를 생각하는 시점에서,
① 증여자(재산을 주는 사람)이 주택을 2세대 이상 보유하고 있고,
② 해당 주택의 가치가 3억 원 이상이라면, 최대 13.4%에 달하는 취득세 중과세를 부과받을 수 있으니
자신의 상황을 명확하게 판단하고 전략을 세우는 것이 중요합니다.
부동산 증여시 취득세 중과세 총정리 - 2025년 기준
5. 세무회계사무소 해온
해온은 세무전문가인 공인회계사, 변호사가 함께하는 법률 그룹으로 의뢰인의 세무 분쟁,절세 전략을 원스톱으로 대리해 드리고 있습니다.
전문적인 상담이 필요하실 경우 세무회계사무소 해온으로 연락주시기 바랍니다. 전문가 상담비용은 20만 원이며, 사건, 컨설팅 의뢰시 상담비는 수임료에서 전액 공제해 드립니다.
